Der Wendelinushof des Bürgermeisters soll zum Sondergebiet werden
Was ist geplant
Auf dem Wendelinushof befindet sich der Weinbaubetrieb von Bürgermeister Udo Wenz. Die Weinberge liegen überwiegend an der Mosel.
Nun soll die landwirtschaftliche Fläche zu einem Sondergebiet Wohnen, Fremdenverkehr und gewerbliche Lager umgewidmet werden. Dafür muss ein Bebauungsplan aufgestellt werden.
Was soll zulässig sein
Nach dem Entwurf des Bebauungsplanes sollen folgende Nutzungen als zulässig erklärt werden:
- Es sollen bis zu 14 Wohnungen zulässig sein. Davon maximal sechs Dauerwohnungen, der Rest Ferienwohnungen. Ein weiteres Gebäude mit zwei Vollgeschossen soll errichtet werden. Eine ausdrückliche Begrenzung der Höhe ist nicht vorgesehen.
Heute bestehen auf dem Gelände nach Mitteilung der Verbandsgemeinde sechs genehmigte Wohnungen. Zwei weitere vorhandene Wohnungen sind nicht genehmigt.
- Weiterhin soll ein Gastronomiebetrieb mit Veranstaltungsraum für 80 Personen zulässig sein.
Heute ist eine Straußwirtschaft vorhanden. Eine Straußwirtschaft dient dem Ausschank des selbst erzeugten Weines.
- Zusätzlich sollen Lager zulässig sein. Hier könnten z.B. Baustoff gelagert oder Wohnmobile abgestellt werden.
Heute sind nur Lager zulässig, die der landwirtschaftlichen Nutzung = Winzerbetrieb dienen.
Die Planunterlagen (Entwurf) können Sie mit den folgenden Links von den Seiten der Verbandsgemeinde herunterladen:
Wie geht es weiter
Über den Entwurf des Planes soll der Gemeinderat in der Sitzung am 05.02.2026 entscheiden.
Die Wählergruppe Langenstein hält eine Bebauung im Außenbereich grundsätzlich für problematisch, weil schon heute viel Verkehr auf den Wirtschaftswegen die Spaziergänger stört. Zumindest ist vorgesehen, dass der Verkehr über den Vallendarer Gumschlag geleitet werden soll. Wir sind gespannt, was der Vallendarer Stadtrat dazu sagt.
Weiterhin müssen zwischen dem Ortsbürgermeister als Investor und der Gemeinde noch mehrere Verträge wie z.B. Städtebaulicher Vertrag, Durchführungsvertrag und Sondernutzungsvereinbarung Wirtschaftsweg abgeschlossen werden. Wir sind gespannt, wer auf Seiten der Gemeinde die Vertragsverhandlungen führt und konsequent ihre Interessen vertritt.
Zahlreiche Fragen zum Planentwurf
Wir haben weitere Fragen zu dem vorgelegten Planentwurf und gehen davon aus, dass die Verwaltung uns diese am 5. Februar schlüssig beantworten kann.
Geringfügige Erweiterung
Laut S. 21 der Begründung zum Flächennutzungsplan ist in der Sonderbaufläche eine „bauplanungsrechtliche Sicherung des Bestands mit geringfügiger Erweiterungsmöglichkeit vertretbar.“ Dies stellt die planerische Intention der Verbandsgemeinde dar.
Laut Ergänzung zur Beschlussvorlage OGW/2025/0023 sind auf dem Wendelinushof inkl. der Betriebsleiterwohnung sechs Wohneinheiten genehmigt. Neu sollen zulässig sein:
Ordnungszahl 1
Dauerwohnungen max. 6
Dauerwohnungen plus Ferienwohnungen max. 10
Ordnungszahl 2
Ferienwohnungen max. 4
Summe Wohnungen
Max 14 (davon 8 bis 14 FeWo)
Frage:
Inwieweit kann man bei einer Erweiterung der zulässigen Wohnungen von derzeit sechs auf in Zukunft 14 Wohnungen, was mehr als eine Verdoppelung ist, noch von der geringfügigen Erweiterung gesprochen werden?
Zulässigkeit von gewerblichen Lagern im Sondergebiet „Landwirtschaft und Lager“
Laut Formulierung im Bebauungsplan ist die Lagernutzung nicht auf landwirtschaftliche Zwecke eingeschränkt.
Frage:
Sollen mit den Festsetzungen im Bebauungsplan hier auch gewerbliche Lager wie z.B. für
- das Abstellen von Wohnmobilen, Schiffen oder Oldtimern,
- Außenlager von Handwerksbetrieben wie Dachdeckern,
- Auslieferungslager von Lieferdiensten
für zulässig erklärt werden?
Genehmigung der Ferienwohnungen
Laut Ergänzung zur Beschlussvorlage OGW/2025/0023 sind auf dem Wendelinushof zwei Ferienwohnungen vorhanden, die noch nicht genehmigt wurden.
In den üblichen Internetportalen und auf der Homepage des Wendelinushofes werden jedoch keine Ferienwohnungen angeboten.
Weiter schreibt die Verwaltung: „Der Eigentümer wurde auf diesen Umstand hingewiesen, woraufhin er zusichert, die fehlende Baugenehmigung schnellstmöglich zu erwirken.“
Fragen:
Handelt es sich bei den zwei nicht genehmigten Wohnungen um Ferienwohnungen oder werden diese tatsächlich als Dauerwohnungen genutzt?
Ist der Grundstückseigentümer zwischenzeitlich seiner Zusicherung nachgekommen und hat die fehlenden Baugenehmigungen erwirkt? Wie ist der Stand des Verfahrens?
Verkauf des Anwesens an Dritte
Der Wendelinushof wurde vor nicht so langer Zeit im Internet zum Verkauf angeboten. Ein Verkauf ist derzeit aber schwierig, weil ein Teil des Bestandes nicht genehmigt ist und eine Erweiterung nur im Rahmen der landwirtschaftlichen Privilegierung zulässig wäre. Daher ist es denkbar, dass das Anwesen nach Rechtskraft des Bebauungsplanes bald wieder zum Verkauf angeboten wird.
Frage:
Ist es möglich, im Durchführungsvertrag den Verkauf des Anwesens für die nächste fünf oder zehn Jahre zu unterbinden?
Zulässigkeit Sondergebiet Landwirtschaft
Ein Teil der Bauflächen soll als Sondergebiet „Landwirtschaft und Lager“ ausgewiesen werden. Landwirtschaftliche Gebäude und Lager sind im Außenbereich privilegiert. Die Ausweisung eines Sondergebietes „Landwirtschaft und Lager“ widerspricht somit der Logik des Baugesetzbuches.
Frage:
Warum wird diese ungewöhnliche Ausweisung getroffen?
Bestandssicherung Winzerbetrieb
Bisher wurde der Keller des Haupt- und Wohngebäudes für Zwecke des Winzerbetriebes genutzt. Dieses befindet sich im Sondergebiet „Fremdenverkehr und Wohnen“, in dem in Zukunft keine landwirtschaftliche Nutzung mehr zulässig ist.
Frage:
Ist es beabsichtigt, dass der Winzerbetrieb in Zukunft nicht mehr betrieben werden kann? Besteht auf dem Anwesen noch ein Winzerbetrieb mit landwirtschaftlicher Privilegierung?
Form der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
In Weitersburg ist es üblich, dass die frühzeitige Bürgerbeteiligung in Form einer Bürgerversammlung durchgeführt wird.
Frage:
Wann ist die Bürgerversammlung geplant? Mit welchem zeitlichen Vorlauf wird dazu eingeladen?
Städtebaulicher Vertrag
Gemäß Begründung zur Vorlage OGW/2025/0023 trägt der Ortsbürgermeister und Vorhabenträger die Kosten für das Planverfahren. Die Kostentragung durch einen Investor wird in der Regel in einem städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 Baugesetzbuch vereinbart.
Frage
Wann wird dieser städtebauliche Vertrag dem Gemeinderat vorgelegt? Wer vertritt die Interessen der Ortsgemeinde bei den Vertragsverhandlungen, da der Ortsbürgermeister befangen ist? Trägt der Investor – wie bei anderen Gemeinden üblich – auch die anfallenden Verwaltungskosten oder nur die Kosten für das Planungsbüros?
Vorhaben- und Erschließungsplan
Gemäß Begründung zur Vorlage OGW/2025/0023 soll für das Planvorhaben eine Vorhaben- und Erschließungsplan aufgestellt werden.
Frage:
Wie ist der Stand bei der Bearbeitung des Vorhaben- und Erschließungsplanes? Wann wird dieser der Gemeinde vorgelegt? Wer vertritt die Interessen der Gemeinde bei der Erarbeitung des VE-Planes, da der Ortsbürgermeister befangen ist?
Durchführungsvertrag
Gemäß Begründung zur Vorlage OGW/2025/0023 soll für das Vorhaben ein Durchführungsvertrag abgeschlossen werden?
Frage:
Wie ist der Stand bei der Bearbeitung des Durchführungsvertrages? Wann wird dieser der Gemeinde vorgelegt? Wer vertritt die Interessen der Gemeinde bei der Erarbeitung des Durchführungsvertrages, da der Ortsbürgermeister befangen ist?
Erschließung
Laut Begründung zum Bebauungsplan soll die Erschließung vorrangig über den Wirtschaftsweg nach Vallendar erfolgen. In Vallendar wird die Erschließung des Gumschlages wegen der Engstelle Kirchhohl schon heute kritisch gesehen.
Fragen:
Ist in der Baugenehmigung für die bestehenden Wohnungen die Zufahrtsrichtung über Vallendar vorgegeben oder können die Bewohner ihren Weg frei wählen?
Kann die Richtung der Erschließung über Vallendar im Bebauungsplan festgesetzt werden, um eine weitere Belastung der Wirtschaftswege in Weitersburg zu vermeiden?
Kann Weitersburg den Bebauungsplan auch dann beschließen, wenn die Stadt Vallendar eine Erschließung über Vallendar ablehnt?
Widmung der Straßen
Bisher war der Wendelinushof ein landwirtschaftlicher Betrieb, der nun zu einem Sondergebiet „Wohnen und Fremdenverkehr“ mit 14 Wohnungen und (möglicherweise gewerblichen) Lagern umgestaltet werden soll.
Frage:
Ist der Wirtschaftsweg öffentlich gewidmet? Ist eine Widmung als öffentliche Straße in dem Abschnitt nach Vallendar erforderlich?
Bestehen durch die Anbindung des Sondergebietes mit 14 Wohnungen, Lagern und Gastronomie inkl. Veranstaltungsraum für bis zu 80 Personen höhere Anforderungen an die Verkehrssicherungspflicht als bei einem rein landwirtschaftlich genutzten Wirtschaftsweg? Können daraus Mehrkosten für die Gemeinde entstehen? Zum Beispiel durch Schneeräumpflicht und die Notwendigkeit zur zeitnahen Beseitigung von Schlaglöchern oder der Herstellung einer Haltebucht?
Benutzung der gemeindlichen Wirtschaftswege
Laut § 4 der Satzung über die Benutzung der gemeindlichen Feld- und Wirtschaftswege dienen diese ausschließlich der Bewirtschaftung der land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücke sowie als Fußweg. Die Benutzung zu anderen Zwecken bedarf der Erlaubnis der Gemeinde. Die Erlaubnis ist gebührenpflichtig.
Frage:
Auf welchem Wege wird die Erlaubnis für das Sondernutzung der Wirtschaftswege erteilt? Wie hoch sind voraussichtlich die Gebühren pro Quadratmeter und Monat?
Entwicklung des Sondergebietes „Fremdenverkehr und Wohnen“ aus dem Flächennutzungsplan
Der wirksame Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde weist den Wendelinushof als Sonderbaufläche „Landwirtschaft und Fremdenverkehr“ aus. Da Landwirtschaft im Außenbereich ohnehin privilegiert ist, wäre die reine Zweckbestimmung „Landwirtschaft“ nicht sinnvoll.
Dass hier die Kombination „Landwirtschaft und Fremdenverkehr“ gewählt wurde, lässt die Intention des Plangebers erkennen, dass hier Einrichtungen für Fremdenverkehr möglich sein sollen, die nicht ohnehin als Nebennutzung zur Landwirtschaft im Außenbereich privilegiert sind. Sonst hätte kein Sondergebiet dargestellt werden müssen, sondern die Darstellung einer landwirtschaftlichen Fläche wäre weiterhin ausreichend.
Ziel des Verbandsgemeinderates war ausdrücklich nicht die Ausweisung und Ausweitung einer wohnbaulichen Nutzung. Vor diesem Hintergrund ist fraglich, ob die Ausweisung eines Sondergebietes „Wohnen und Fremdenverkehr“ als gemäß § 8 Baugesetzbuch aus dem Flächennutzungsplan entwickelt angesehen werden kann.
Das Gleiche gilt für das Sondergebiet “Landwirtschaft und Lager”. Die Ausweisung eines Sondergebietes Landwirtschaft macht – wie vor ausgeführt – allein keinen Sinn. Daher ist die Schaffung der Zulässigkeitsvoraussetzungen für nicht landwirtschaftliche Lagernutzungen die (erwünschte?) Folge der Ausweisung.
Nicht landwirtschaftliche also gewerbliche Lager gehören in ein Gewerbegebiet. Es hätte daher statt des Sondergebietes 2 ein Gewerbegebiet ausgewiesen werden müssen. Es war offensichtlich nicht die Intention des VG-Rates, gewerbliche Lagernutzungen auf dem Wendelinushof zu ermöglichen, als er die Zweckbestimmung “Landwirtschaft und Fremdenverkehr” in den Flächennutzungsplan aufnahm.
Daher ist zweifelhaft, ob die Vorgabe des § 8 Abs. 2 Baugesetzbuches, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden muss, eingehalten wird.
Frage:
Warum wird auf eine parallele Änderung des Flächennutzungsplanes verzichtet?
